有投资者对两处置方案都不认可,房地产信托计划违约

本报记者 邢 萌
  近日,山西信托的信远36号集合资金信托计划违约事件引起关注。该事件中,担保方富琳裕邦房地产公司处于破产重整中,抵押物为超4万平方米的房产,在提供的两种处置方案中,一种是受益权转让,分三年支付本金,另一种则是用抵债房产来兑付本金,二者收益则是视信托资产处置情况而定。处置方案中,
“以房兑付本金”的处置方式引来争议。
  对此,山西信托董事会秘书陈强对《证券日报》记者表示,“根据相关规定,抵债房产是信托计划处置期内收回的信托财产,以处置回来的房产进行兑付符合法律规定。另外,山西信托提出的两种方案是供受益人选择的,并非强制受益人接受以房产兑付,目前,方案正征求委托人意见,并非最终版。”
  机构推出两种方案   供投资人选择
  相关资料显示,山西信托2017年成立的“信远36号”融资规模为5亿元,融资方为山西沃德建筑工程有限公司,信托资金用于向其发放流动资金贷款。信托期限24个月,另设12个月为或有处置期。据悉,按照事先合同,该项目应在2019年8月份兑付,然而由于担保方富琳裕邦破产重整,无法将工程款支付给山西沃德建筑工程有限公司,导致山西信托无法顺利向投资人完成兑付。
  据陈强介绍,针对“信远36号”无法按时给委托人进行兑付,山西信托目前提出了两种处置方案供受益人选择,一种是以抵债资产,也就是房产,进行一次性分配收益权本金,收益视信托资产未来的处置情况进行分配;另一种是以现金受让受益人信托收益权的方式,分3年时间让受益人回本,收益视信托资产未来的处置情况进行分配。
  富琳裕邦为该项目的担保方,“信远36号”的保障措施之一为:富琳裕邦以其合法拥有的位于广东省开平市三埠街道办事处金钊路的两幢在建工程作为抵押担保并签署《抵押合同》,办理抵押登记手续和强制执行公证手续,以上抵押物的建筑面积共计约4.03万平方米,山西涌鑫房地产估价咨询有限公司对该抵押物的评估总价为40659.69万元。
  目前,富琳裕邦进入破产重整阶段,在“信远36号”的处置进展方面,开平市人民法院裁定项目抵押人富林裕邦重整计划草案,山西信托享有富琳裕邦34842.72万元有抵押债权,富琳裕邦近期将根据重整计划草案安排“摇珠”确认选房顺序及选择抵偿资产。
  最终方案或于   今年11月底前确定
  不过在目前房地产市场的行情下,机构与投资人对于房地产估值不一。另外,“以房抵兑付本金”的合规性,也引起投资人质疑。
  对此,陈强对《证券日报》记者解释道,《信托公司集合资金信托计划管理办法》中规定,信托计划终止后,信托财产分配方式可采取现金方式、维持信托终止时财产原状方式或者两者混合的方式。抵债房产是信托计划处置期内收回的信托财产,以处置回来的房产进行兑付符合法律规定。由于房产位于广东省开平市,属于粤港澳大湾区,经济发展潜力大,具备一定升值潜力。受益人也可选择3年内分批次转让收益权本金,以确保本金不受损失。“若抵债资产处置顺利或公司自身资金充裕,将会提前分配信托财产。”
  陈强同时称,作为受托人,山西信托按照信托文件的约定,积极履行受托管理职责,在得知担保方富琳裕邦申请破产重整后,山西信托与融资方、担保方以及广东省开平市人民法院密切沟通,积极协商,多管齐下,追索融资人、担保人的付款义务,争取抵押物,保障信托财产安全,最大限度地维护受益人权益,使受益人损失降到最低。“目前的风险不是财产损失性风险,主要是流动性风险。”陈强进一步强调。
  另外,“信远36号”的两种处置方案也存被受益人大会否决的可能性,后续山西信托将如何处置资产?对此,陈强对记者表示,“目前正在等待本次受益人大会表决结果,如果通过,即按照通过方案执行;如果没有通过,将根据多数受益人的要求和意见,并结合项目处置进展,重新制定方案供受益人表决,时间将不晚于2019年11月底。”

继9月初山西信托信远36号集合资金信托计划(以下简称信远36号)被曝延期后,月底,山西信托在官网公告称,拟以“信函”方式召开受益人大会。

澳门太阳娱乐网,近日,《每日经济新闻》记者从投资人处独家获悉信远36号第一次受益人大会的具体内容。

就投资人提供的文件内容来看,山西信托提出两种处置方案:一是选择用开平的期房抵偿本金;二是分三年偿还本金,两种方式的收益均视信托资产未来的处置情况而定。一位投资人对《每日经济新闻》记者表示,目前了解到的几位投资人对两种方案都不认可,但有一点共识,就是如果延期,必须按年给收益,延期一年可以接受。

有担保方已进行破产重整

据投资人提供的信远36号(一期)信托合同显示,信远36号融资方为山西沃德建筑工程有限公司(以下简称山西沃德),信托资金用于向山西沃德发放流动资金贷款。其中,信远36号总规模预计5亿,一期规模为1.6亿,信托期限24个月,另设12个月为或有处置期,在保障措施方面:一、开平富琳裕邦房地产开发有限公司(以下简称富琳裕邦)以其合法拥有的位于广东省开平市三埠街道办事处金钊路1号新外滩项目9幢、10幢在建工程作为抵押担保并签署《抵押合同》,办理抵押登记手续和强制执行公证手续,以上抵押物的建筑面积共计40258.35平方米,山西涌鑫房地产估价咨询有限公司(以下简称涌鑫评估公司)对该抵押物的评估总价为40659.69万元;二、山西沃德的法定代表人庞秋菊提供个人连带责任保证担保,签署《保证合同》,并办理强制执行公证手续。

但信远36号的担保方之一富琳裕邦进入破产重整程序,今年7月,开平市法院作出民事裁定,批准富琳裕邦重整计划。

根据信远36号第一次受益人大会的文件,目前在信远36号的处置进展方面,开平市人民法院裁定项目抵押人富林裕邦重整计划草案,山西信托享有富琳裕邦34842.72万元有抵押债权,富琳裕邦近期将根据重整计划草案安排“摇珠”确认选房顺序及选择抵偿资产。

山西信托表示,公司将积极推进山西省高院通过执行债务人山西沃德、担保人庞秋菊名下的资产;处置抵(质)押人山西裕邦房地产开发有限公司、余晓岚、何日伟、宇文霞的抵(质)押资产以实现信托计划项下剩余债权。

有投资者不认可两种方案

在第一次受益人大会中,山西信托提出两种分配方案:(1)抵债资产分配方式。委托人(受益人)可选择抵债资产进行一次性分配信托受益权本金,分配资产价值按照最终受偿的抵债价格确定;收益视信托资产未来的处置情况进行分配。预计2020年12月底前,山西信托将通知委托人(受益人)选房并配合办理相关手续,差额部分另行协商。(2)信托受益权转让方式。委托人(受益人)可选择信托受益权转让的方式实现信托利益。山西信托三年内分批次受让和分配委托人(受益人)持有的信托收益权本金,在本年度内受让信托受益权本金比例不低于10%;如果资产处置顺利或公司资金宽裕,将提前分配和受让信托收益权本金;收益视信托资产未来的处置情况进行分配。

上述投资人对《每日经济新闻》记者表示,目前了解到的数位投资人对上述两种方案均不认可,对于方案一,用开平的房子抵偿,首先房子是期房,完全有可能再次烂尾,没保障;其次,变现时间不确定,距离太远,他们无暇顾及。就上述抵债房产的情况,前述投资人表示,开平法院指定的是12和15号楼,据他了解,15号楼应该已经封顶,12号主体才建设一半,而且都没有预售许可证。

关于方案二,该投资人表示,即分三年偿还本金,但不准备给收益,包括去年的收益,也就是说占用4年资金不给一分收益,“这四年的资金收益如果按每人三百万本金算的话,四年就损失了120万”。对于收益,该投资人表示,视情况分配基本就是不想给,签完字到时没钱给,也不好说。目前可以接受的是如果要延期,必须要按年给收益,延期一年可以接受。

对此,《每日经济新闻》记者致电山西信托相关人员,该人员表示,方案的具体细节不清楚,最终要看受益人大会的表决情况,2/3以上通过的即可视为多数人的选择,按照选择的方案执行,如果2/3的人没有作选择,可能会制定新的方案或重新召开受益人大会进行选择,目前要看收到的反馈情况。

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