上海两天推出三块宅地,土地限价能否保住刚需

5月末,沈阳土地交易市场新晋亮相的几宗地块交易再次吸引了全城瞩目。而对于人们纷纷猜测的地块成交价格,其实答案早已经提前公布:有最高限价。那么,有了最高限价是不是就意味着地价不会像早前那么高,房价是不是能降了呢?
  事实并非如此,土地的限价并不等同于“低价”。   限价不意味“降价”
  以5月22日土地交易市场成交的五宗地块来看,五宗公开出让地块均设有最高限价,其中两宗地块在竞拍时达到了最高限价,并配有部分产权无偿移交政府租赁住房条件成交。不止如此,5月29日亮相土地市场的新市府居住用地,最高限价则是直接刷新了板块土地的历史最高成交价。
  简单看,地块明确标注的“最高限价”只是将现有土地的成交价格把控在合理的水平范围,而综合计算竞配建等附加条件情况,房企的土地开发成本实际很少有降,如此一来未来地块之上的项目售价又怎样会低于区域整体均价呢?
  进入2019年,土地交易市场在调控之下可以说重归冷静,近期拍卖居住属性地块均设有最高限价。然而回顾今年1-5月成交地块,几乎每拍一宗,想要低价买房的刚需们都要失望一次,堪比房价的地价似乎已经不再准备为处在低价买入区间的购房者们创造“退路”了。越来越“苛刻”的市场环境,使得一些预算成本较少的购房者们不得不着手另谋“出路”。
  价格挤压,刚需“退路”变窄
  当前,伴随市场热度不断升温,如沈北、苏家屯“洼地”地区原有低售价项目产品而今已随着区域热度攀升快速去化。然而从区域今年新增入市居住产品的价格来看,基本上多数项目新品价格都要处在区域整体均价的中上水平。
  很明显,无论是土地还是销售市场的变化,均推动了区域价值与价格同步上涨,不只促使原有低价产品快速去化,还相对缩减了寻求低价买入的刚需购房者可选择的空间范围。同时,也给许多有着投资需求的购房者们增加了对产品未来增值水平判断的不确定因素。
  种种影响叠加,购房百姓低价买入的需求开始分化转向,人们选择目光逐渐扩大到了公寓产品以及投资小规模商铺等等。这其中较为典型的,就是上榜4月苏家屯区域商品住宅成交面积前三甲的沈阳奥园项目。据了解,项目住宅产品因刚需定位以及相对较低的价格,在近两年南部市场大热之中销售去化快速,而现主推的45-68㎡小户型现房公寓产品一经释放,也因颇具性价比的全款20万起步价格,及紧邻主干路南京南街、会展中心地段优势,受到了刚需购房者和投资者们的高度关注。
  当前,观察市场不难发现,新晋入市的高价新品不在少数,沈阳市场住宅整体均价水平也在渐渐升高。虽说眼下的市场售价对低价购房者不算友好,但其实想要低价买入市场的通路不只一条。正如公寓产品,在价格方面公寓普遍要低于同地段住宅产品在售价格,同时公寓产品还具有不被限购束缚的投资优势。可自住、可出租的多重使用价值,使得公寓产品在地产市场多样化产品竞争中具有可观的性价比。

最近一向对数字不敏感的德先生开始对数字情有独钟,于是对于楼市也“精打细算”起来。从土地占地面积到建筑面积,从容积率到建筑成本,再到配建成本,总之沉迷其中。算多了的好处就是你会发现很多有价值的地方,甚至对于未来房价的走势都有一个简单的判断。通过最近的地价、房价以及政策的解读等各方面的观察,德先生发现购房者除了承担房价正常上涨的幅度外,将额外增加其他成本。

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进入5月,部分一线城市,开始走出土地供应“静默期”,加速奔跑。6月5日,上海市土地交易市场再次挂出两块住宅用地。根据公告,这两宗地块均位于青浦区朱家角镇,土地面积分别为31190平方米和38148平方米,容积率则只要求1.25。值得注意的是,这已是上…

我们先看看这几年的房价吧

进入5月,部分一线城市,开始走出土地供应“静默期”,加速奔跑。

据沈阳中原地产数据显示,2018年沈阳房价创历年新高。全市商品住宅成交均价9127元/平方米,同比上涨16%。在经历了一段时间的市场调整后,房地产市场在可控范围内实现平稳上涨。2019年上半年,沈阳楼市房价突破万元,据中国房价行情数据显示,沈阳市新楼盘平均单价已达10510元/平。至此,2019上半年沈阳楼市新盘单价已保持连续3个月超过万元的均价水平。

6月5日,上海市土地交易市场再次挂出两块住宅用地。根据公告,这两宗地块均位于青浦区朱家角镇,土地面积分别为31190平方米和38148平方米,容积率则只要求1.25。

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值得注意的是,这已是上海连续两天推出住宅用地。此前一日,上海市土地市场发出公告,出让位于嘉定区安亭镇的一宗土地面积达到35893平方米的居住用地,该地块容积率要求为1.8。

而从最近的销售数据来看,沈阳已有6个区突破万元,和平区以成交均价15082元/平依旧居于全市之首,沈河以14777元/平位居第二。浑南均价达到13180元/平,大东以12283元/平居全市第四,皇姑以12137元/平列第五位,铁西10380元平居于第六,于洪6月均价9939元/平也即将破万。苏家屯6月成交均价已达8445元/平,沈北以7331元/平均价排在最后。

21世纪经济报道记者注意到,5月以来,北上广深四大一线城市显著加快了住宅用地的供应节奏。

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中国指数研究院的数据显示,5月,一线城市共推出土地38宗,推出土地面积217万平方米,环比增加50%,同比增加142%。其中,北京、上海和广州分别推出2宗、9宗和3宗住宅用地,分别供应了住宅用地面积达到7万、42万和8万平方米。

图片来源乐居

不仅如此,5月24日,深圳市土地房产交易中心发布土地出让公告,将于6月24日以挂牌方式公开出让5宗居住用地,分别位于宝安区西乡铁岗地区、龙华区民治街道、光明区观光路北侧、光明区光明大道东侧、以及坪山区老坑路与潘松路交汇处。

作为刚需为主、排名第八的苏家屯均价都在8445元/平,与半年前沈阳楼市均价9127元/平相差682元。由此可以判断,半年时间沈阳楼市价格的变化曲线了。

五宗地块累计起始总价154.35亿元,最高限制地价合计约223.84亿元。将提供累计约17万平米的土地面积。实际上,作为建设用地非常紧张的深圳,2018年深圳一共只成交10块居住用地。

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北京同样走出了两个月的宅地“供应荒”。除了1月、2月集中成交13宗和9宗地块,北京在3月个4月累计只成交了一宗住宅用地。

说完了房价,我们再说说地价

不过,5月下旬,在北京市规划和自然资源委员会举行的“2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会”上,北京市集中推介了57宗经营性用地,其中44幅为住宅用地。据了解,
5-6月,北京市将有54宗经营性用地陆续入市。

据中原地产数据显示,2018年沈阳土地住宅用地成交建筑面积695万平方米,成交楼面价为4174元/平。2018年沈阳经历了市场与政策调整后,尤其是第二次限购,对于沈阳土地市场也的确带来不小的影响。从8月份之后,沈阳流拍的土地逐渐增多,开发商拿地积极性开始缩减,这种情绪一直持续到年底。

广州则即将迎来宅地供应高峰期,虽然5月供应不多,但根据中国指数研究院的统计,6月广州将有11宗住宅用地入市,分布于白云区、从化区等6个区域,总规划建筑面积逾143万平方米,起始总价近158亿元。

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对此,有房企项目部门人士向21世纪经济报道记者指出,虽然一线城市在近期加大了土地供应,尤其是住宅用地的供应,但土地市场的限制依然众多。比如深圳此次推出的5宗住宅用地,就要求限成交地价、竞成交地价、竞只租不售住房面积。同时,还要求购房者3年内不得转让,开发商不得捆绑精装修。种种限制之下,一线城市的土地市场很难过热。

经过几个月时间的恢复期,沈阳土地市场开始回稳。半年时间地价上升,土地销售开始回暖。据统计,2019年上半年,沈阳以招拍挂形式成功出让居住及商住用地32宗;5月份再集中“启动”限地价,限价地块成交占8宗,其中5宗地块成交摸顶最高限价,到达竞产权无偿移交阶段。总成交面积168万平,同比下降11.6%,预计建筑面积300余万平方米;平均成交单价约5940元/建筑㎡,同比上涨19.4%;整体溢价幅度34.8%。

实际上,从成交情况来看,尽管加大了土地供应,使得一线城市年内的土地成交面积有所增加,但成交价格较为理性。

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易居研究院的数据显示,5月,4个一线城市6个月移动平均土地成交均价为11777.8元/平方米,环比下跌5.8%,同比下跌2.7%,已经连续维持6个月环比和同比下跌,并且已经小幅跌破2018年6月的低点11893.4元/平方米,创2015年10月份以来的新低。

从2018年年底到2019年年中,半年时间沈阳土地市场的楼面价从4174元/平方米涨到5940元/平方米,6个月地价上涨了1766元。由此可以看出沈阳楼市未来发展的趋势了。

中国指数研究院的数据则显示,5月四大一线城市共完成土地出让金335亿元,环比增加60%,同比增加416%;成交楼面均价为5571元/平方米,环比增加32%,同比增加115%;土地平均溢价率7%,较上月下降7个百分点,比去年同期上涨7个百分点。

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对此,易居房地产研究院研究员王若辰表示,一线城市房地产调控政策严厉,市场调整时间较长,其土地成交面积主要取决于土地供应量的大小,通常当土地供应量增大时,成交面积也有较大增长。按照
2018 年 11
月至今的地价走势,在当前仍较严厉的政策环境下,未来几个月一线城市地价或将继续下跌。

为什么说下一批房子入市,购房者将会额外承担价值不菲的成本

其实从目前的房价来看,沈阳市新楼盘平均单价已达10510元/平方米。而目前在售的房子大多是2017年下半年和2018年上半年入市的,除却几宗破万的地块外,当时的地价均没有达到最高,2017年地价成交均价在3000元+,2018年的地价均价在4174元,而这批土地大部分都在2019年入市销售。在地价远远没有达到如今的地价情况下,房价自然也不会是最高点。

此外从房价来看,目前已入市的项目几乎很多都在原来售价范围内,所售价格都是低于目前的周边价格。一旦新地块入市,综合周边价格考虑以及成本考虑,可能销售的价格远不止于此。以浑南的信达万科城为例,目前精装高层11000元/平方米,而周边价格多以实现14000元/平方米的价格,近期推出的龙湖舜山府13500元/平方米清水交付却呈现一房难求的市场热度;而位于城市核心区域的信达万科如园目前均价在21000元/平方米,而周边金地峯汇均价已达到35000元/平方米,万科铂萃园二手房均价在22436元/平方米,此外周边仍有龙湖18300元/建筑平方米地价的项目等待入市。同样如金地樾檀山,除了品牌力、产品力之外,价格优势也是其热销的原因。此外如中海和平之门均价17500元,同样位于长白岛华润幸福里二手房价格多以达到22000元,甚至一度达到25000元。

其实无论是金地樾檀山还是中海和平之门,目前售价远远低于新上市项目的房价。而沈阳目前依然有很多在售的项目都面临这样的情况,所以一旦新拍地块入市,将打破固有的价格壁垒,实现价格上的进一步提升。

写在结尾:其实购房成本包含多个因素,这就需要购房者要不断审时度势。以眼下为例,半年时间楼市均价从9127元/平方米涨到10510元/平方米;地价从4174元/平方米涨到5940元/平方米;此外目前在售的大部分项目都是在价格调整的政策影响下入市的。综上所述,等到2019年的土地进入市场销售后,除却房价的正常上涨速度,购房者每平方米将额外承担不菲的成本。

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